Ελεύθερη πώληση κατασχεμένου ακινήτου αντί πλειστηριασμού – Πώς γίνεται η πώληση σε μια τέτοια περίπτωση;

Μια ιδιαίτερα ενδιαφέρουσα δικαστική απόφαση, με πρακτική σημασία για οφειλέτες αλλά και για τους δανειστές τους εξέδωσε το Μονομελές Πρωτοδικείο Άρτας.

Πρόκειται για την υπ’ αριθ. 945/2026 απόφαση, η οποία εκδόθηκε κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων και αφορά τη δυνατότητα πώλησης κατασχεμένου ακινήτου πριν από τη διενέργεια του προγραμματισμένου πλειστηριασμού.

Η συγκεκριμένη δυνατότητα προβλέπεται από το άρθρο 998 παρ. 6 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας.

Σύμφωνα με τη διάταξη, μετά από αίτηση του οφειλέτη, το αρμόδιο δικαστήριο μπορεί να επιτρέψει την πώληση του κατασχεμένου ακινήτου σε συγκεκριμένο αγοραστή, υπό την προϋπόθεση ότι το τίμημα δεν θα είναι κατώτερο από το 70% της αρχικώς ορισθείσας τιμής πρώτης προσφοράς ή της τιμής πρώτης προσφοράς που ορίστηκε δικαστικά.

Η υπόθεση που απασχόλησε το Δικαστήριο της Άρτας παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον, καθώς ο οφειλέτης ζήτησε να του επιτραπεί η ελεύθερη πώληση δύο κατασχεμένων ιδιοκτησιών, αντί αυτές να οδηγηθούν στον προγραμματισμένο ηλεκτρονικό πλειστηριασμό.

Σύμφωνα με τα πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης, ο πλειστηριασμός είχε οριστεί για τις 25 Σεπτεμβρίου 2026, ενώ η συνολική απαίτηση για την οποία είχε κινηθεί η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης ανερχόταν σε 95.166,13 ευρώ. Οι προς πλειστηριασμό ιδιοκτησίες αφορούσαν ένα διαμέρισμα επιφάνειας 38,02 τ.μ. και έναν κλειστό χώρο στάθμευσης επιφάνειας 27,80 τ.μ..

Από την έκθεση εκτίμησης προέκυπτε αξία 45.600 ευρώ για το διαμέρισμα και 11.000 ευρώ για τον χώρο στάθμευσης.

Το κρίσιμο στοιχείο που συνεκτίμησε το Δικαστήριο ήταν ότι κατά την εκτίμηση των ακινήτων δεν είχε πραγματοποιηθεί αυτοψία στο εσωτερικό τους. Ως αποτέλεσμα, δεν ήταν γνωστή η πραγματική κατάσταση των εσωτερικών χώρων και κατά πόσο θα απαιτούνταν εργασίες ανακαίνισης ή άλλες δαπάνες από έναν υποψήφιο αγοραστή.

Παράλληλα, το Δικαστήριο έλαβε υπόψη την παλαιότητα της πολυκατοικίας, η οποία είχε ανεγερθεί το 2005, αλλά και την τοποθεσία των ακινήτων, τα οποία βρίσκονταν εκτός του εμπορικού κέντρου της πόλης. Με βάση τα στοιχεία αυτά, πιθανολογήθηκε ότι ο επικείμενος πλειστηριασμός ενδεχομένως να απέβαινε άγονος, καθώς η έλλειψη πληροφόρησης για την κατάσταση των εσωτερικών χώρων θα μπορούσε να αποθαρρύνει πιθανούς ενδιαφερόμενους αγοραστές.

Αντίθετα, στην υπόθεση υπήρχε ήδη ενδιαφερόμενος αγοραστής και προτεινόμενο τίμημα ύψους 39.620 ευρώ, ποσό που αντιστοιχούσε ακριβώς στο 70% της τιμής πρώτης προσφοράς των 56.600 ευρώ. Το Δικαστήριο έκρινε ότι η συγκεκριμένη λύση μπορούσε να αποβεί προς όφελος όχι μόνο του οφειλέτη αλλά και των δανειστών.

Ειδικότερα, πιθανολογήθηκε ότι μέσω της ελεύθερης πώλησης οι δανειστές θα μπορούσαν να λάβουν ποσοστό ικανοποίησης των απαιτήσεών τους υψηλότερο από εκείνο που θα λάμβαναν στην περίπτωση ενός άγονου ή μη αποδοτικού πλειστηριασμού.

Η απόφαση έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον διότι αναδεικνύει τον σκοπό της συγκεκριμένης ρύθμισης του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας κατά τον οποίον η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης δεν πρέπει να οδηγεί αναγκαστικά σε πλειστηριασμό όταν υπάρχει συγκεκριμένος αγοραστής και μπορεί να επιτευχθεί τίμημα που εξυπηρετεί καλύτερα τα συμφέροντα όλων των εμπλεκομένων.

Ωστόσο, η ελεύθερη πώληση δεν πραγματοποιείται αυτομάτως με πρωτοβουλία του οφειλέτη.

Απαιτείται δικαστική άδεια, ενώ η αίτηση πρέπει να κοινοποιείται στον επισπεύδοντα και στους ενυπόθηκους ή προσημειούχους δανειστές τουλάχιστον τρεις ημέρες πριν από τη δικάσιμο. Η πώληση πραγματοποιείται από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού, το αργότερο δέκα ημέρες πριν από τον πλειστηριασμό, με ταυτόχρονη εξόφληση του τιμήματος.

Σημαντικό είναι επίσης ότι το τίμημα της ελεύθερης πώλησης υποκαθίσταται στη θέση του πλειστηριάσματος, ώστε να συνεχιστεί η διαδικασία ικανοποίησης των δανειστών σύμφωνα με τους κανόνες της αναγκαστικής εκτέλεσης. Η απόφαση 945/2026 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Άρτας καταλήγει, επομένως, στην αποδοχή της αίτησης του οφειλέτη.

Το Δικαστήριο έκρινε ότι, υπό τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά, η ελεύθερη πώληση στην προβλεπόμενη από τον νόμο τιμή εξυπηρετούσε καλύτερα τον σκοπό της διαδικασίας, καθώς υπήρχε συγκεκριμένος ενδιαφερόμενος αγοραστής και πιθανολογήθηκε ότι οι δανειστές θα ικανοποιούνταν σε μεγαλύτερο βαθμό σε σχέση με την περίπτωση ενός άγονου πλειστηριασμού.

Η συγκεκριμένη δικαστική κρίση αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα της σημασίας που μπορεί να έχει στην πράξη η πρόβλεψη του άρθρου 998 παρ. 6 ΚΠολΔ. Για έναν οφειλέτη του οποίου ακίνητο έχει κατασχεθεί και έχει οριστεί πλειστηριασμός, η ύπαρξη πραγματικού αγοραστή και η δυνατότητα επίτευξης του νόμιμου ελάχιστου τιμήματος μπορούν, υπό τις προϋποθέσεις που εξετάζει κάθε φορά το δικαστήριο, να δημιουργήσουν μια εναλλακτική οδό έναντι της αναγκαστικής εκποίησης μέσω πλειστηριασμού.

Σε κάθε περίπτωση, η εφαρμογή της συγκεκριμένης διάταξης εξαρτάται από τα πραγματικά δεδομένα κάθε υπόθεσης και από την κρίση του αρμόδιου δικαστηρίου ως προς το αν η προτεινόμενη ελεύθερη πώληση εξυπηρετεί πράγματι τα συμφέροντα τόσο του οφειλέτη όσο και των δανειστών.